Progettare la superficie di vendita: spazi, allestimento e impianti elettrici

Superficie di vendita, superficie accessoria, vetrina: classificare correttamente i termini

La superficie di vendita comprende tutto ciò che serve alla presentazione e alla vendita diretta di merci ed è accessibile alla clientela: lo spazio vendita con scaffalature, espositori e presentazioni dei prodotti, l’area cassa, i camerini nei negozi di abbigliamento nonché le aree di passaggio tra le esposizioni.

Non ne fanno parte i magazzini, gli uffici, i locali per il personale, i servizi igienici, le scale, gli ascensori e i locali tecnici: questi rientrano nelle superfici accessorie. Le vetrine svolgono una funzione importante per la presentazione della merce, ma di norma non vengono conteggiate come pura superficie di vendita.

In Svizzera la superficie viene calcolata abitualmente secondo la norma SIA 416, che distingue tra diverse tipologie di superficie.

Nel contratto di locazione è decisivo sapere quale superficie viene affittata: la superficie di vendita o la più ampia superficie lorda? Da questo dipendono direttamente i costi di locazione e gli indicatori di produttività della superficie. Chi confonde i termini rischia di pagare l’affitto per metri quadrati che non contribuiscono mai alle vendite.

Dimensionare la superficie: settore, assortimento e frequenza clienti sono determinanti

Più superficie non significa automaticamente più fatturato. La superficie di vendita ottimale dipende dal settore, dall’assortimento, dalla frequenza di clienti e dal target di riferimento. Chi cerca un locale commerciale definisce prima il modello di business e ne deduce il fabbisogno di superficie, invece di partire da una dimensione desiderata a priori.

Su una superficie troppo ridotta l’assortimento non può essere presentato in modo ottimale; su una troppo ampia si pagano affitti inutilmente elevati con una produttività della superficie in calo. Gli affitti commerciali nelle zone urbane svizzere sono tra i più alti d’Europa: una pianificazione precisa delle superfici vale quindi la pena.

Come regola pratica vale: ogni metro quadrato deve avere una funzione – presentazione, consulenza, cassa o circolazione. Verificate contemporaneamente quanto spazio magazzino vi serve e se la consegna, la gestione delle merci e l’area riservata al personale dispongono di spazio sufficiente senza ridurre la superficie di vendita.

Verificare ubicazione e contesto prima di dare l’ok

Se la clientela di passaggio è essenziale, il locale commerciale deve trovarsi su una strada centrale. Al primo sopralluogo vanno verificati posizione, dimensioni e contesto, così come le infrastrutture – accesso ai trasporti pubblici e parcheggi – e lo stato dell’edificio.

La concorrenza nell’immediato vicinato merita particolare attenzione. Se sono già presenti diversi negozi dello stesso settore, per i nuovi arrivati sarà difficile; un concetto eccellente e chiari elementi di differenziazione rispetto ai concorrenti sono allora presupposti indispensabili per convincere le consumatrici e i consumatori.

L’ubicazione va osservata in diversi momenti della giornata e della settimana. Nelle centralissime zone cittadine scompaiono sempre più negozi; le superfici che si liberano vengono spesso occupate da parrucchieri e istituti di bellezza, caffè o studi di architettura – come dimostra uno studio di Credit Suisse. Tali spostamenti mostrano quali utilizzi reggono e quali no.

Dal grezzo al locale finito: finiture, costi e allacciamenti

Le superfici commerciali vengono offerte per lo più allo stato grezzo. A parte pavimenti e pareti nudi e gli allacciamenti di base, all’inizio c’è poco. Le finiture – pavimenti, pareti, illuminazione, mobili per l’esposizione, allacciamenti elettrici e idrosanitari – costituiscono una voce di costo propria, che non deve mancare nella pianificazione del budget.

Le modalità di finitura definitiva del locale vanno elaborate con un architetto o un’impresa edile specializzata. Chiarite per tempo quali allacciamenti sono presenti, dove passano le condutture e quali interventi sulla struttura edilizia sono ammessi – prima di firmare il contratto di locazione.

Chi sostiene i costi di finitura è oggetto di negoziazione e va regolato caso per caso. Se il locatore si fa carico dei costi, di solito li ammortizza tramite un canone di locazione più elevato. Si pone dunque il trade-off: finiture inferiori contro canone più alto o viceversa.

Gli annunci per locali commerciali indicano canoni di CHF 1'200 al mese per 39 m², CHF 3'700 al mese per 68 m² e CHF 1'790 al mese per 160 m². Questi valori rendono visibile l’ampiezza del livello degli affitti, che va budgetizzato oltre ai costi di finitura.

Arredamento del negozio e guida del cliente come compito progettuale

L’arredamento del negozio è l’elemento progettuale più importante nell’allestimento. Serve ad attivare la decisione d’acquisto e quindi al successo delle vendite. Espositori, presentazione della merce e mobilio non vanno pertanto pianificati secondo il gusto personale, ma dalla prospettiva della clientela.

Determinante è l’interazione tra espositori, presentazione della merce e aree di passaggio. Le clienti e i clienti devono potersi orientare: dove inizia il percorso, dove trovo quale merce, dove si trova la cassa? Percorsi principali chiari, corsie ampie ed espositori ben visibili fanno sì che la superficie contribuisca alle vendite.

Verificate la disposizione sulla planimetria o su un modello prima di ordinare i mobili e mantenete riserve per azioni stagionali. Anche l’area cassa fa parte della superficie di vendita e non va trattata come spazio residuo.

Impianti elettrici e certificazione di sicurezza: chiarire per tempo le responsabilità

La NIN (Norme sulle installazioni elettriche a bassa tensione) regola l’intero ambito degli impianti elettrici domestici, inclusi i requisiti per i materiali di installazione e i lavori di installazione. Gli impianti elettrici possono essere eseguiti solo da persone specializzate certificate; lo stabilisce l’Ordinanza sugli impianti a bassa tensione (OIBT). Per illuminazione, prese, sistema di cassa o apparecchi di climatizzazione vale: esclusivamente persone specializzate certificate.

Per gli impianti fotovoltaici è obbligatoria una certificazione di sicurezza (SiNa) a partire da una potenza dell’impianto di due kWp. Chiarite direttamente con l’azienda elettrica esecutrice e con il locatore chi emette la certificazione per quale impianto e quando essa è dovuta.

Chiarite i lavori di finitura, gli allacciamenti e le certificazioni necessarie prima di firmare il contratto di locazione – con il locatore e le imprese esecutrici: chi può installare cosa, quali certificazioni sono richieste, chi sostiene i costi, come avviene la collaudo? Quanto prima queste domande vengono chiarite, tanto minore è il rischio che il negozio apra più tardi del previsto.

Per gli impianti fotovoltaici nell’allestimento dei negozi vanno rispettate norme aggiuntive. La NIN 2025 contiene i contenuti essenziali della norma europea di installazione SN HD 60364-7-712:2016 per impianti fotovoltaici.

Per gli impianti fotovoltaici si applica la SN EN 62446 per verifica e documentazione a partire da due kWp. La SN EN 50549 regola i requisiti tecnici per gli inverter.

Nel campo delle norme e delle prescrizioni collaborano Electrosuisse, CFPI, ASE e ESTI. Per la protezione antincendio valgono le prescrizioni antincendio della CFPI; la CFPI pubblica spiegazioni, ausili operativi legati all’uso e al tema, fogli informativi e altre pubblicazioni.

Per gli interventi edilizi e gli impianti vanno rispettate le prescrizioni nazionali, cantonali e comunali. A seconda del progetto è necessaria una domanda di costruzione o una procedura di notifica; le basi giuridiche in materia edilizia variano a seconda del Comune e della zona. Tra le basi figurano la Legge sulla pianificazione del territorio e sulle costruzioni (LPC) e, nel Canton Berna, la Legge sulle costruzioni (LC).

Dal 2023 vige l’obbligo solare per le nuove costruzioni a partire da 300 m² di superficie utile di riferimento (SUR). Le basi centrali sono la Legge sull’energia (LEne) e l’Ordinanza sull’energia (OEne). Fino a 30 kWp, per l’allacciamento alla rete valgono di norma non prescrizioni speciali, ma standard semplici.